Une fois qu’un accord est trouvé, un compromis de vente doit être signé permettant de préciser les modalités de la vente. Ce compromis n’est pas nécessaire dans le cas d’un règlement au comptant où on peut alors directement signer un contrat définitif. Il l’est par contre dans le cas où le bien n’est pas encore immatriculé (pas de titre Foncier), ou qu’il n’a pas de certificat de conformité (permis d’habiter).

Bien que ce ne soit pas obligatoire, nous recommandons aux acquéreurs de passer par un notaire pour la rédaction du compromis de vente. Le notaire vous garantit un maximum de précautions et veille à la préservation de vos droits en cas de litige.

Le compromis de vente doit obligatoirement préciser les points suivants :

Description du vendeur

• Si c’est une personne physique : identité, CIN, adresse…
• Si c’est une société : nom, forme juridique, capital, siège social, identité de son représentant.

Description du ou des acheteurs (idem vendeur) Nature du bien
• Situation (adresse précise),
• Surface détaillée : habitable, terrasses ou balcons éventuels, parking etc.…
• Dénomination
• Numéro de Titre Foncier et des fractions divises (si disponibles)
• Consistance (nombre de pièces, cuisine, SDB etc.…)
• Éventuellement un plan ou un cahier des charges précisant la nature du bien (matériaux etc.…)

Prix et mode de règlement

Délais (et pénalités éventuelles en cas de non-réalisation)

Conditions suspensives
Le compromis n’est pas nécessairement légalisé. S’il est établi par une société, il doit être imprimé sur papier à en-tête avec le cachet de la société. Il est généralement édité en trois exemplaires : pour l’acheteur, le vendeur et l’organisme de crédit.

Afin de pouvoir choisir au mieux les conditions de crédit les mieux adaptées à ses attentes d’une part, et d’autre part pour choisir l’organisme de crédit qui offre les meilleurs avantages, l’acquéreur doit nécessairement se pencher préalablement à sa demande de prêt sur un ensemble d’éléments :

Le montant du crédit (la quotité de financement)
Celui-ci varie d’un organisme à l’autre et peut être calculé soit sur la base de la valeur à l’acte (du compromis de vente) soit sur la base de la valeur d’expertise (payante ou gratuite selon les banques), soit sur la base de la valeur vénale du bien à acquérir.

Selon le cas, cette quotité de financement peut varier de 70 à 100%. Il convient alors de bien se renseigner avant toute décision en comparant le montant du financement proposé par chaque organisme de crédit.

Par exemple, un appartement de 100 m² à 6.500 dh/m² ayant donc pour valeur vénale 650.000 dh pourrait être ainsi financé à hauteur de 650.000 dh x 75% = 487.500 dh ou en totalité.

Cependant, il y a lieu de préciser que le crédit qui sera octroyé à l’acquéreur sera plutôt déterminé en fonction de ses revenus.

Le taux d’endettement (ou taux de charge / capacité d’endettement)
Le revenu de l’acquéreur contribue largement au calcul du montant de son crédit qui dépend également de son niveau d’endettement.

Ainsi, et d’une manière générale, les organismes de crédit fixent le taux d’endettement global de l’emprunteur entre 35 et 45% de ses revenus nets et peuvent aller jusqu’à 50% selon les cas.

Par exemple, pour un salaire mensuel net de 10.000 dh, le taux d’endettement global (tous crédits confondus) est de 10.000 dh x 50% = 5.000 dh.

Ainsi, dans ce cas, la mensualité que peut supporter cet emprunteur ne peut en aucun cas dépasser 5.000 dh.

La durée du crédit
En règle générale, la durée maximum d’un crédit logement est de 15 ans. Cependant, dans certains cas on peut rencontrer des durées pouvant atteindre 25 ans.

L’âge maximum
L’âge maximum à la dernière échéance ne peut en principe dépasser 65 ans (pour des raisons liées à l’assurance et à l’âge de la retraite).

Le taux
On distingue deux types de taux sur le marché :

Le taux fixe : Celui-ci est fixé au départ dans le contrat de prêt et il demeure valable pour toute la durée du crédit.

En conséquence, les mensualités restent stables pour toute cette période. En cas de baisse des taux sur le marché (pour un crédit qui dure en principe 15 ans), l’emprunteur ne pourra en aucun cas en bénéficier. Les taux fixes se situent entre 5 et 7%.

Le taux variable :

Contrairement au précédent, celui-ci est fonction de l’évolution des taux du marché qui lui servent de référence. Par voie de fait, il peut subir des variations à la hausse comme à la baisse qui doivent être en principe plafonnées. Le taux variable est certes attractif du fait aussi qu’il est souvent plus bas que le taux fixe mais, en revanche, il faut veiller à bien cerner les taux de référence qui ont permis de calculer le taux applicable ainsi que leur évolution. Cependant, l’emprunteur bénéficie de la faculté, en cas de variation à la hausse, de revenir au taux fixe une seule fois pendant la durée du crédit.

Nous conseillons vivement à l’acquéreur de bien s’informer et de bien comprendre les mécanismes liés à ce type de taux.

Important : Il y a lieu de préciser que les taux affichés sont souvent en hors taxes. Il faut donc exiger des mensualités (des simulations) en TTC (TVA de 20% comprise)

L’assurance
En règle générale, les crédits logement sont assortis d’une assurance qui couvre les risques suivants :

• Le décès ;
• L’invalidité ;
• L’incapacité ;
• L’incendie.

Certaines banques proposent en sus une couverture dite multirisques habitation. S’agissant des primes d’assurance supportées par l’emprunteur ainsi que leurs modalités de règlement, on rencontre plusieurs formules :

La prime unique : Au moment de l’octroi du crédit, l’emprunteur devra s’acquitter de la totalité de la prime d’assurance.

La prime périodique : Selon les organismes, cette prime est redevable sur des périodes mensuelles, trimestrielles, voire annuelles.

Les frais de dossiers
Il est important de rappeler que le taux ne prend pas en considération les frais de dossier exigés par l’organisme prêteur, et qui se situe aux alentours de 0,5% sur le montant du crédit avec parfois un minimum de 1.000 dhs et un maximum de 3.000 dhs.

Critères de choix
A la lumière de tout ce qui précède, l’emprunteur devra collecter toutes ces informations, les comparer objectivement, comme il peut également demander conseil à un professionnel (notaire, conseiller fiscal, conseiller juridique, …).

Par ailleurs, l’acquéreur doit vérifier auprès de l’organisme de son choix si celui-ci offre les avantages suivants :

• Possibilité de différer le remboursement du crédit ;
• Possibilité de rembourser tout ou partie du crédit ;
• Possibilité de réduire ou d’augmenter la durée du crédit à sa guise.

Toutefois, l’expérience nous démontre que l’option va à coup sûr vers l’organisme qui aura offert le meilleur taux, pour le maximum de crédit avec un minimum de frais.

A suivre : l’étape 3